Pacotes de Entrega na Coordenação de Projetos: Estruturando fluxo de Projetos com Eficiência

Se você já enfrentou desafios como falta de integração entre disciplinas, retrabalho causado por erros de compatibilização, atrasos por falta de clareza nas entregas e dificuldades na gestão da informação, saiba que isso pode ser resolvido com uma estruturação eficiente dos fluxos do projeto em pacotes de entrega estruturados.

Afinal, como garantir que todas as partes interessadas – projetistas, engenheiros, fornecedores, obra e incorporadores – estejam alinhadas, recebendo a informação certa no momento certo?

Foi pensando nisso que desenvolvi a metodologia dos Pacotes de Entrega Integrados, uma abordagem prática que organiza os dados do projeto em três camadas interdependentes:

✅ Pacotes Estratégicos → Definem os objetivos, premissas e planejamento de alto nível. 

✅ Pacotes Táticos → Garantem a compatibilização interdisciplinar e estruturam as entregas. 

✅ Pacotes Operacionais → Detalham a informação necessária para execução e rastreabilidade.

A chave para a conexão entre esses pacotes está nos Pacotes de Integração, que garantem a fluidez da informação e a transição ordenada entre as fases do empreendimento.

Pacotes de Integração – O Elo Entre Estratégia, Gestão e Execução

Os Pacotes de Integração funcionam como checkpoints estratégicos, garantindo que todas as informações necessárias estejam consolidadas antes da transição para a próxima etapa do projeto. Eles reduzem incertezas, evitam desalinhamentos e asseguram que cada pacote de entrega esteja conectado ao fluxo global da obra.

Essa abordagem pode ser aplicada a qualquer organização da construção civil, independentemente do tamanho ou complexidade do projeto. Ela se conecta com as melhores práticas de gestão da informação (ISO 19650) e planejamento avançado da construção (AWP - Advanced Work Packaging), garantindo previsibilidade, redução de erros e maior controle.

Pacotes Estratégicos – Planejamento do Empreendimento

Os Pacotes Estratégicos estabelecem a visão geral do empreendimento, garantindo que cada fase do ciclo de vida do ativo seja planejada de forma estruturada. Eles definem os macroprocessos, os objetivos organizacionais e os critérios para a tomada de decisão, sem entrar em detalhes técnicos de execução.

A imagem representa a estruturação dos processos primários do planejamento estratégico dos empreendimentos, distribuída ao longo de 60 meses e organizada em seis fases principais:

Incorporação – 6 meses

A primeira etapa do empreendimento foca na análise de viabilidade, garantindo que o projeto seja financeiramente sustentável, legalmente viável e tecnicamente exequível.

Objetivos do Pacote Estratégico de Incorporação:

✔ Avaliação da viabilidade física (terreno, legislação, zoneamento).

✔ Estudo de viabilidade financeira e modelagem do investimento.

✔ Levantamento da viabilidade legal e obtenção de diretrizes urbanísticas.

Pacotes de Interoperabilidade: 

➡ Definição dos parâmetros de estudo preliminar. ➡ Estabelecimento das premissas de produto e mercado. ➡ Estruturação dos requisitos para os projetos iniciais.

Desenvolvimento do Projeto – 12 meses

Após a incorporação, inicia-se o desenvolvimento do produto, subdividido em:

🔹 AP/PR – Anteprojeto e Projeto Executivo

 🔹 PR/LO – Projeto Executivo e Liberado para Obra

Objetivos do Pacote Estratégico de Desenvolvimento do Projeto:

✔ Organização dos pacotes de projeto para todas as disciplinas (arquitetura, estrutura, instalações).

✔ Definição dos requisitos de desempenho do empreendimento.

✔ Planejamento das aprovações regulatórias e compatibilização de escopo.

Pacotes de Interoperabilidade: ➡ Diretrizes para modelagem do projeto. ➡ Estruturação do escopo técnico e normativo. ➡ Validação dos requisitos para orçamento e planejamento da obra.

Execução da Obra – 24 meses

A execução da obra é organizada em três pacotes estratégicos, garantindo que cada fase tenha os insumos e informações necessários para sua realização.

• Infraestrutura e Superestrutura

Implementação das fundações e estrutura principal do edifício.

✔ Garantia da conformidade estrutural e segurança do empreendimento.

• Vedações e Instalações

Montagem de alvenarias, drywall e fechamento das unidades.

✔ Compatibilização com instalações hidráulicas, elétricas e especiais.

• Instalações e Acabamentos

Finalização dos acabamentos internos e externos.

✔ Testes e comissionamento dos sistemas prediais.

Pacotes de Interoperabilidade: 

➡ Coordenação da compatibilização de disciplinas. ➡ Controle dos insumos e da cadeia de suprimentos. ➡ Validação das liberações de pacotes operacionais.

Comercialização do Ativo – 34 meses

A comercialização inicia-se durante a execução da obra, garantindo que o empreendimento seja vendido de forma planejada e sem impactar a produção.

Objetivos do Pacote Estratégico de Comercialização: 

✔ Estratégia de vendas alinhada ao andamento da obra.

✔ Modelagem financeira para a captação de clientes.

✔ Planejamento da transição da obra para a administração condominial.

🔗 Pacotes de Interoperabilidade: 

➡ Estruturação da comunicação entre comercial e produção. ➡ Definição de pacotes de informação para clientes. ➡ Garantia da rastreabilidade das unidades vendidas.

Entrega da Obra e Administração do Condomínio – 3 meses

Após a finalização da obra, o empreendimento passa por processos críticos de transição, incluindo vistoria final, documentação e ocupação das unidades.

Objetivos do Pacote Estratégico de Entrega: 

✔ Planejamento da transição para os clientes e administradora.

✔ Gestão documental e regularização de licenças.

✔ Estruturação do comissionamento e treinamentos operacionais.

Pacotes de Interoperabilidade: 

➡ Organização da documentação técnica do empreendimento. ➡ Planejamento do treinamento e comissionamento das instalações. ➡ Garantia da comunicação entre construtora e administradora.

Pós-Obra e Garantias – 5 anos

Após a entrega, o empreendimento entra na fase de garantias e manutenção preventiva, garantindo que o ativo seja operado de forma eficiente.

Objetivos do Pacote Estratégico de Pós-Obra: 

✔ Atendimento às garantias contratuais e técnicas.

✔ Implementação de manutenções preventivas.

✔ Gestão da satisfação dos clientes e ocupantes.

Pacotes de Interoperabilidade: 

➡ Registro das demandas de assistência técnica. ➡ Estruturação dos pacotes de manutenção preventiva. ➡ Gestão da transição das garantias para a operação plena do ativo.

Pacotes Táticos – Organização da Gestão do Projeto e Interoperabilidade

Se os Pacotes Estratégicos definem a visão geral do empreendimento, os Pacotes Táticos são responsáveis por estruturar a gestão do projeto, garantindo que as informações fluam corretamente entre as partes interessadas ao longo das fases de desenvolvimento.

Eles atuam como uma ponte entre a estratégia e a execução, traduzindo os objetivos de alto nível em um fluxo lógico e estruturado de atividades.

Além disso, os Pacotes de Interoperabilidade são fundamentais para conectar disciplinas e garantir que os dados evoluam de forma consistente conforme a maturidade do projeto aumenta. Quanto maior a complexidade do empreendimento, mais detalhados e rigorosos devem ser esses pacotes.

Estudo Preliminar

Objetivo: Garantir que as informações do estudo de viabilidade sejam estruturadas para orientar o desenvolvimento inicial do projeto.

Definição dos requisitos preliminares do empreendimento.

✔ Estruturação das fases de concepção do produto.

✔ Organização das diretrizes de viabilidade física, financeira e legal.

Desenvolvimento do Produto

Objetivo: Estruturar a evolução do projeto, garantindo que as disciplinas envolvidas estejam alinhadas com os requisitos estratégicos e técnicos.

Definição das tipologias do empreendimento e suas subdivisões.

✔ Planejamento da infraestrutura interna e externa.

✔ Organização da modelagem do produto para compatibilização futura.

Projetos Executivos

Objetivo: Garantir que os projetos técnicos estejam compatibilizados antes da execução da obra.

Modelagem detalhada das disciplinas técnicas.

✔ Coordenação interdisciplinar para garantir compatibilização.

✔ Validação dos requisitos de desempenho e normativos.

Produção da Obra

Objetivo: Garantir que as informações fluam corretamente entre os setores de projeto, suprimentos e execução.

Organização das fases construtivas e sua sequência lógica.

✔ Controle da rastreabilidade das informações ao longo da obra.

✔ Gestão dos pacotes de liberação conforme o avanço da construção.

Gestão do Ativo e Pós-Obra

Objetivo: Garantir que as informações geradas durante a obra sejam organizadas para a gestão do ativo no longo prazo.

Estruturação dos pacotes de entrega técnica do empreendimento.

✔ Organização das informações para manutenção e garantias.

✔ Planejamento da transição do projeto para a operação do ativo.

Pacotes de Integração – O Elo Entre Estratégia, Gestão e Execução

Os Pacotes de Integração funcionam como checkpoints estratégicos, garantindo que todas as informações necessárias estejam consolidadas antes da transição para a próxima etapa do projeto. Eles reduzem incertezas, evitam desalinhamentos e asseguram que cada pacote de entrega esteja conectado ao fluxo global da obra.

A seguir, estão exemplos práticos de Pacotes de Integração ao longo do ciclo do empreendimento:

Estudo de Viabilidade e Concepção do Produto

Objetivo: Estruturar as diretrizes iniciais do empreendimento, garantindo que as decisões estratégicas estejam fundamentadas.

✔ Pacote de Integração – Viabilidade do Empreendimento ➡ Estudos físico, financeiro e legal aprovados. ➡ Orçamento paramétrico definido. ➡ Produto classificado e tipologias organizadas.

✔ Pacote de Integração – Aprovação do Estudo de Massa ➡ Definição das diretrizes arquitetônicas gerais. ➡ Compatibilização inicial com normas e regulamentos. ➡ Aprovação do conceito urbanístico e volumetria do empreendimento.

Desenvolvimento do Projeto e Compatibilização

Objetivo: Consolidar o projeto, garantindo compatibilização entre disciplinas antes da fase executiva.

✔ Pacote de Integração – Aprovação dos Estudos de Fachada e Áreas Comuns ➡ Definição da concepção estética e materiais. ➡ Aprovação junto às partes interessadas. ➡ Integração com normas e requisitos ambientais.

✔ Pacote de Integração – Modelagem Final e Documentação Executiva ➡ Modelos e documentações de Estudo Preliminar (EP) aprovados. ➡ Compatibilização interdisciplinar validada. ➡ Orçamento executivo fechado.

✔ Pacote de Integração – Legalizações Aprovadas ➡ Memorial descritivo validado e plantas de venda liberadas. ➡ Cronograma de lançamento definido. ➡ Aprovação de licenças e regulamentações.

Produção da Obra – Contratação e Execução

Objetivo: Garantir que todos os pacotes de contratação e execução estejam organizados e alinhados ao cronograma da obra.

✔ Pacotes de Integração – Contratação ➡ Pacote para Contratação de Fundações – Liberação das especificações técnicas e memoriais. ➡ Pacote para Contratação de Estrutura – Definição dos fornecedores e métodos construtivos. ➡ Pacote para Contratação de Instalações – Planejamento de redes hidráulicas, elétricas e especiais. ➡ Pacote para Contratação de Vedações e Revestimentos – Definição de tipologias e acabamentos. ➡ Pacote para Contratação de Concessionárias – Organização dos processos com órgãos reguladores.

✔ Pacotes de Integração – Execução ➡ Pacote para Execução de Fundações – Modelos e projetos liberados para canteiro. ➡ Pacote para Execução de Estrutura – Planejamento detalhado de concretagem e montagem. ➡ Pacote para Execução de Instalações – Coordenação com pacotes de vedações e acabamento. ➡ Pacote para Execução de Concessionárias – Acompanhamento das ligações definitivas.

Gestão do Ativo e Pós-Obra

Objetivo: Estruturar a entrega do empreendimento e organizar as informações para manutenção e operação.

✔ Pacote de Integração – Gestão de Qualidade e Vistoria Final ➡ Vistorias de unidades e áreas comuns. ➡ Aprovações das concessionárias (água, elétrica, gás). ➡ Liberação do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) e Habite-se.

✔ Pacote de Integração – Comissionamento e Entrega ➡ Testes e certificações de sistemas (elevadores, geradores, água potável). ➡ Finalização dos As Built e entrega das documentações. ➡ Contratação das manutenções iniciais e garantias.

A Eficiência dos Pacotes de Integração no Fluxo de Projetos

Os Pacotes de Integração garantem que nenhuma fase do empreendimento avance sem que todas as informações críticas estejam validadas e organizadas. Essa metodologia:

Reduz riscos e retrabalhos, pois todas as validações acontecem antes da transição para a próxima fase. 

Melhora a previsibilidade e controle, garantindo que os cronogramas estejam alinhados com as entregas.

Evita desalinhamento entre equipes, pois cada pacote de integração certifica a compatibilização interdisciplinar.

Garante a rastreabilidade da informação, conectando o ciclo de vida do empreendimento da concepção à operação.

Pacotes Operacionais – Gestão da Informação na Execução do Projeto

Os Pacotes Operacionais representam o nível mais detalhado da estrutura de informação do projeto. Diferente dos Pacotes Estratégicos, que definem diretrizes gerais, e dos Pacotes Táticos, que estruturam a gestão interdisciplinar e a compatibilização, os Pacotes Operacionais organizam as informações diretamente relacionadas à execução da obra, garantindo que cada equipe tenha acesso aos dados certos no momento certo.

A imagem apresenta um fluxo detalhado de atividades e entregas, evidenciando a complexidade da coordenação de projetos na construção civil. Esses pacotes garantem que a produção da informação esteja alinhada com a necessidade da obra, minimizando riscos, atrasos e retrabalho.

Organização da Informação dentro dos Pacotes Operacionais

Os Pacotes Operacionais são organizados dentro da ISO 19650, utilizando o conceito de LOIN (Level of Information Need), que estabelece três componentes fundamentais:

LOD-G (Graphics): Modelagem e representação gráfica dos elementos do projeto.

🔹LOD-I (Information): Especificações técnicas, propriedades e metadados do modelo. 🔹 DOC (Documentation): Documentação técnica complementar, incluindo memoriais, especificações e normas.

Cada um desses níveis é fundamental para garantir que as informações certas estejam disponíveis conforme a maturidade do projeto avança.

Conexão dos Pacotes Operacionais com o TIDP e MIDP

Para garantir que a informação seja disponibilizada no tempo certo para cada equipe, os Pacotes Operacionais são organizados dentro de dois planos principais:

TIDP – Task Information Delivery Plan (Plano de Entrega das Tarefas) 

✔ Define quem é responsável pela entrega de cada pacote de informação.

✔ Organiza os pacotes de compatibilização e liberação de modelos e documentos.

✔ Garante que cada disciplina entregue suas informações antes da etapa seguinte.

MIDP – Master Information Delivery Plan (Plano Mestre de Entrega da Informação) 

✔ Consolida todos os pacotes operacionais em um cronograma global de entrega.

✔ Coordena as interações entre disciplinas para evitar conflitos.

✔ Define os marcos críticos para a liberação da informação na obra.

Essas estruturas permitem que a gestão da informação seja fluida e previsível, garantindo que as equipes de obra recebam os dados certos, no momento certo.

Exemplos de Pacotes Operacionais na Obra

Os pacotes operacionais são estruturados conforme as etapas da obra, garantindo que cada fase tenha as informações necessárias para execução e controle.

Fundações e Infraestrutura 

✔ Modelagem detalhada das estacas, blocos de fundação e infraestrutura subterrânea.

✔ Documentação técnica com memoriais descritivos e listas de materiais.

✔ Planejamento detalhado da contratação de insumos críticos, como concreto e aço.

Estrutura e Vedações 

✔ Modelos estruturais compatibilizados com os projetos de instalações.

✔ Definição dos elementos modulares e planos de montagem.

✔ Controle de qualidade e rastreabilidade dos insumos.

Instalações e Acabamentos 

✔ Pacotes específicos para elétrica, hidráulica, HVAC e automação.

✔ Garantia de que os modelos e informações estejam alinhados com a execução.

✔ Definição dos critérios de aceitação e checklist de qualidade.

Gestão da Entrega e Manutenção 

✔ Estruturação dos pacotes de documentação para entrega ao cliente.

✔ Organização das informações para manutenção preventiva.

✔ Planejamento da transição da obra para a administração condominial.

Fluxo Funcional da Informação nos Pacotes Operacionais

A estruturação dos Pacotes Operacionais segue um fluxo bem definido, garantindo que cada etapa esteja conectada às necessidades da obra.

1️⃣ A equipe de coordenação verifica se os modelos estruturais e geotécnicos foram validados. 

2️⃣ Os documentos técnicos são organizados dentro do TIDP. 

3️⃣ O pacote operacional é liberado para a equipe de suprimentos, que inicia a contratação dos materiais. 

4️⃣ Os insumos chegam à obra conforme os marcos do cronograma, garantindo que a execução siga o planejamento.

Esse fluxo assegura agilidade e previsibilidade no fornecimento de informações e insumos para a obra.

A Importância da Interoperabilidade nos Pacotes Operacionais

A interoperabilidade garante que todas as disciplinas e partes interessadas possam acessar e utilizar as informações de forma integrada.

No cronograma da obra, os pacotes operacionais garantem que as liberações de documentos e modelos estejam alinhadas com os marcos de execução.

✔ No fluxograma de processos, estruturam as etapas de análise, revisão e aprovação antes da liberação da informação.

✔ Na EAP (Estrutura Analítica de Projetos), garantem que cada fase do projeto tenha um pacote de informação específico.

Sem interoperabilidade, há risco de desalinhamento entre as equipes, causando retrabalho e impactos no cronograma da obra.