Como é que faz pra orçar um empreendimento imobiliário na metodologia BIM?

Entenda que antes de tudo, para você ter sucesso nessa empreitada, é necessário entender como funciona a orçamentação de um empreendimento.

Vamos delimitar o cenário: uma incorporadora e construtora possui um empreendimento novo e o projeto será desenvolvido na metodologia BIM. Um dos objetivos estabelecidos no Plano de Execução BIM do projeto é obter os quantitativos a partir do modelo. O departamento de orçamentos deve conseguir extrair quantitativos do modelo.

É esperado que o resultado seja a diminuição do tempo e esforço necessários para produzir o orçamento pela equipe de orçamento.

O que eu faria se eu fosse o responsável por preparar o modelo e os requisitos de informações para esse objetivo?

1 - Ter certeza que possuo uma EAP organizada, com regras lógicas e que façam sentido dentro da estrutura da sua organização. A EAP já deve ter sido utilizada num projeto desenvolvido sem BIM e ter tido sucesso. Se eu fosse usar uma EAP nova, haveria muito risco de eu errar e depois atribuir o erro ao “modelo IFC mal feito”. A base para preparar a estratégia que atingirá ese objetivo é a EAP.

2 - Determinaria que o projeto deve ser entregue em IFC4 ou superior. Isso vai garantir que todas as disciplinas entreguem informação padronizada e dentro de uma especificação mais completa que a 2x3. 

Eu não permitirá que alguma disciplina entregasse apenas em RVT ou outro formato proprietário. Isso desvirtuaria o processo e me prenderia a soluções de fornecedores específicos. É essencial que a entrega fosse feita com modelos IFC. Basear o processo em formatos proprietários apenas seria prejudicial para o processo.

Pela experiência que tenho, a dificuldade de uso do modelo para orçamento não está no software de orçamento, está no software modelador que extrai informação de forma não estruturada e incorreta ou mesmo a incapacidade do modelador atender aos requisitos de informação solicitados pelo cliente.

3 - Eu analisaria minha EAP para identificar a aderência dela para com o modelo, identificando quais composições e insumos podem ser extraídos do modelo IFC. Acredito que um percentual enter 40 a 70% da EAP sendo proveniente de extração de dados do modelo seria um número aceitável. 

Com o tempo, implementaria estratégias para aumentar esse percentual, mas não me enganaria com a ilusão de ter um orçamento 100% vinculado ao modelo, isso não é viável e não é eficiente.

4 - Após mapear o percentual da minha EAP que será extraída do modelo, eu criaria as regras de quantificação que seriam usadas sobre um protótipo teste, de forma a validar que conseguirei extrair tudo que planejei ou o máximo possível.

5 - O próximo passo seria determinar os requisitos de informações que seriam necessários para eu conseguir implementar as regras com sucesso e informaria esses requisitos ao responsável por avaliar os entregáveis de projetos. 

Eu usaria IDS sem dúvidas. Não usaria planilhas para determinação dos requisitos, afinal, precisaria checar se o modelo atende às necessidades de informações antes de passar o modelo pelo processo de extração de quantidades, então com certeza o IDS iria me poupar muito tempo.

6 - Utilizaria algum software consolidado e que possuo prática para efetuar o orçamento. Ele deve permitir vincular a minha EAP as saídas de cada uma das regras de quantificação e por sua vez, as regras aos modelos vigentes. O software deverá permitir atualizar o modelo e o orçamento ser atualizado automaticamente, se não isso ocorrer, será insustentável. Eu utilizaria o Primus IFC da ACCA software PT .

Veja abaixo algumas das funcionalidades que considero como essenciais para o processo.

7 - Por fim, em cada fase de projeto em que o interessado de orçamento fosse extrair quantitativos, eu acompanharia para monitorar os resultados e retroalimentar o processo.

Você faria algo diferente? Deixe nos comentários para discutirmos e aprendermos um com o outro.